本案被告的行政撤销行为是否合法 -九游会j9官方登录

      【案情】
      原告：江某。
      被告：漳州市住房保障与房地产管理局。
      第三人：漳州市毅达卓越房地产有限公司。
      2008年6月，原告江某与第三人漳州市毅达卓越房地产有限公司签订龙文区毅达新城四期的2套商品房的《商品房买卖合同》，第三人于同年8月－9月间向被告职能部门房地产交易与房屋权属登记发证中心办理了该《商品房买卖合同》登记备案。2010年9月8日，被告鉴于第三人在申请办理登记备案所提交的《购房人到帐清单》中载明已付款到账的内容是虚假的，遂作出漳房[2010]103号《关于撤销漳州市龙文区毅达新城四期1幢1804号等7套商品房的<商品房买卖合同>登记备案的通知》（以下简称“漳房[2010]103号文件”）,认定漳州市龙文区毅达新城四期1幢1804号等7套商品房的《商品房买卖合同》登记备案有误，根据《福建省商品房预售管理暂行办法》第十四条的规定，撤销上述《商品房买卖合同》的登记备案。
      原告认为被告做出撤销备案登记的行为没有充分的事实依据和法律依据，且因第三人未将购房款存入专用账户而作出撤销备案登记行为严重损害了原告作为善意第三人的合法权益，遂向龙文区法院提起行政诉讼，请求撤销被告作出的漳房[2010]103号文件。
      【审判】
      龙文区法院经审理认为，被告作为市房地产开发行政主管部门，有权对本行政区域内房地产开发经营活动进行监督管理，具有主体资格和法定职权。漳州市公安局龙文分局“漳公龙不予处决字[2010]第1001号”《不予处罚决定书》，建设银行等三家银行出具的《函》，漳州市公安局《关于建议撤销漳州毅达房地产发展有限公司出售给相关单位和个人的房屋产权登记备案的函》等证据已证明第三人在登记备案时提交虚假材料，被告据此撤销登记备案体现了行政机关有错必纠的执法原则，判决驳回原告江某的诉讼请求。
      一审宣判后，原告不服，向漳州市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决。经审理，二审法院维持一审判决，现判决已发生法律效力。
      【评析】
      这是一起典型的因行政机关作为而引发的行政案件。本案的焦点问题是：被告的行政撤销行为是否合法？针对本案的具体情况分析，笔者认为，本案中被告对错误登记备案的行政撤销行为合法。理由如下：
      一、被告行为具有充分的事实和法律依据。
      《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规都确立了商品房预售合同登记备案制度。虽然上述法律法规未规定办理商品房预售合同备案登记要附送银行出具给买受人的“首期商品房预售款存入专用账户的凭证”，但《福建省商品房预售管理暂行办法》第十四条规定：“房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银行出具给买受人的首期商品房预收款额存入专用账户的凭证。”该《福建省商品房预售管理暂行办法》是为了更好地贯彻实施相关法律、法规，结合本省实际制定，也是本省实现对商品房预售合同备案登记行为进行规范管理的细化规定，并不与上述法律法规相违背。根据该规定，首期商品房预售款存入专用账户的凭证是预售人申请商品房预售合同备案登记时所必须提供的要件。相关证据已证明第三人提供的《购房人到账清单》中载明已付款到账的内容是虚假的，依此而取得相关的备案登记，明显违反了《福建省商品房预售管理暂行办法》的规定。被告依此撤销预售人骗取的商品房登记备案，事实依据清楚，适用法律正确。
      二、被告行为具有法定的行政撤销职权。
      《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心只是被告下设负责房屋登记及商品房预售合同备案等工作的职能部门，本案被告作为市房地产开发行政主管部门，有权对本行政区域内房地产开发经营活动进行监督管理。根据行政法学原理，当生效的具体行政行为本身违法或者建立在错误事实基础上时，作出该具体行政行为的行政机关有权予以撤销。因此，被告具有主体资格和法定职权。被告作出的行政撤销行为是对错误登记备案行为的一种纠正，属于被告积极行使监督管理职权的行为，体现了行政机关有错必纠的执法原则。
      三、原告权益受损只是具有诉权的要件之一。
      根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第1条的有关规定，公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围；但对不实际产生影响公民、法人或者其他组织权利义务的行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。换言之，原告诉称被告撤销备案登记的行为损害其合法权益，只是本案原告具有诉权的条件之一，是提起行政诉讼的前提。《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条规定，人民法院做出撤销行政机关具体行政行为，必须符合法律规定的以下情形之一：主要证据不足的；适用法律、法规错误的；违反法定程序的；超越职权的；滥用职权的。前述已分析了被告行为的合法性，且并无出现上述可撤销的情形，法院依法判决驳回原告的诉讼请求，并无不当。
      四、第三人仍享有再次进行登记备案的权利。
      《城市房地产管理法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等确立商品房预售登记备案制度，其立法目的是规范管理房地产市场，防止出现开发商“一房二卖”、预购人投机炒房等危害房地产市场秩序的现象。商品房预售行政登记行为属于备案性质，并非物权登记行为。本案中，虽因第三人未提供符合法律规定的备案登记材料而导致原告房屋登记备案被撤销，但并不妨碍第三人在重新提供符合法律规定的材料后再次获得备案登记的权利。原告以被告撤销备案登记的行为损害其合法权益为由，主张撤销漳州市住房保障与房地产管理局作出的漳房[2010]103号文件不能成立。
综上所述，本案被告作出该行政撤销行为具有法定职权，且事实依据清楚，法律适用正确。